Kentsel dönüşüm nedir?
Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan yapıların yıkılıp yerine güncel yönetmeliğe uygun yeni yapıların yapılmasıdır. Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliğine göre yürür.
Kanun kapsamında dönüşümün başlangıç noktası, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Tespit kesinleştikten sonra karar alma, tahliye, yıkım ve yeniden yapım adımları kanunda belirlenen sürelere göre ilerler.
Süreç adım adım
1. Riskli yapı tespiti
Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Bakanlık lisanslı bir kuruluş binadan beton örneği (karot) alır, zemini inceler ve raporu il müdürlüğüne iletir. Tespit masrafı kanuna göre maliklere aittir.
2. Tapuya şerh ve tebligat
Onaylanan rapor tapuya şerh edilir. Malikler e-Devlet üzerinden bilgilendirilir ve rapor muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
3. İtiraz
Riskli yapı raporuna, tebliğden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne dilekçeyle itiraz edilebilir. İtirazı teknik heyet inceler.
4. Malik kararı ve sözleşme
Malikler, arsa payları oranında yeni yapı için karar alır. Karar için arsa payının salt çoğunluğu yeterlidir. Ardından kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde imzalanır.
5. Tahliye ve yıkım
Maliklere yıkım için en az 60 gün süre verilir. Bu sürede yapı tahliye edilir. Süre içinde yıkılmayan yapıların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur.
6. Yapım, iskân ve tapu
Yeni yapının ruhsatı alınır, bina yapı denetim kuruluşunun gözetiminde inşa edilir. İskân alındıktan sonra kat mülkiyeti tapuları düzenlenir ve daireler teslim edilir.
Haklarınız
| Konu | Ne diyor? |
|---|---|
| Karar çoğunluğu | Arsa payının yarıdan fazlasına sahip maliklerin kararı yeterlidir. Oran, 7471 sayılı Kanunla Kasım 2023’te üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi. |
| Katılmayan malikler | Karara katılmayanların payı, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla diğer maliklere satılır. |
| İtiraz | Riskli yapı raporuna tebliğden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne dilekçeyle itiraz edilebilir. |
| Kira yardımı | Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere 18 aya kadar kira yardımı yapılır; tutar her yıl TÜFE oranında güncellenir. Kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır. |
| Harç ve vergi | Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde noter ve tapu harçları, belediye harçları ve damga vergisi alınmaz. |
Bir bakışta süreler
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Raporun muhtarlıkta ilanı | 15 gün |
| Riskli yapı raporuna itiraz | Tebliğden itibaren 15 gün |
| Yıkım için verilen süre | En az 60 gün |
| Kira yardımı (malikler, riskli alan dışında) | 18 aya kadar |
Hazırlamanız gerekenler
Çoğu adım için tapu bilgileriniz ve kimliğiniz yeterlidir. İşlemleri bir yakınınız aracılığıyla yürütecekseniz noter onaylı vekâletname gerekir. Varsa binanın yapı ruhsatı ve onaylı projesi, ön değerlendirmeyi hızlandırır.
İmzadan önce dikkat edin
- Müteahhidin müteahhitlik yetki belgesini ve tamamladığı projeleri sorun.
- Yeni dairenizin konumu, alanı ve teslim tarihi sözleşmede yazılı olsun.
- Gecikme durumunda ödenecek tazminat ve malzeme listesi sözleşmede yer alsın.
- Sözleşme taslağını imzadan önce inceleyin; gerekirse bir hukukçuya danışın.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Tutarlar ve süreler mevzuat değişikliklerine bağlıdır; binanızın durumu için ön görüşmede yazılı bilgi veriyoruz.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler dahil)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul
- e-Devlet Kapısı